Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 302-87-29

Реклама jurik.ru

Дарение недвижимости с условием сохранения за дарителем права пожизненного проживания – один из самых востребованных способов передачи квартиры или дома внутри семьи. Такой договор позволяет одаряемому получить собственность, а дарителю – гарантировать себе место проживания до конца жизни. Ниже представлен подробный обзор правовых особенностей, порядка оформления и типового образца договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя на 2025 год.

Нормативная база

Гражданский кодекс РФ – ст. 572 (дарение), ст. 574 (условия договора дарения), ст. 292 (право пожизненного проживания).
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» № 218‑ФЗ (регистрация перехода права собственности и обременения).
Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 25 от «О применении законодательства о договорах дарения» (разъяснения по условиям пожизненного проживания).
Письмо ФНС России от № БС‑3‑11/7921 (налоговые последствия дарения недвижимости).

Преимущества и риски

Преимущества

Сохранение за дарителем права проживания без необходимости выплаты ренты или содержания.
Отсутствие НДФЛ при получении дара от близкого родственника (ст. 217 НК РФ).
Возможность избежать lengthy наследственного процесса.
Гибкость условий: можно предусмотреть обязанности одаряемого по содержанию, оплате коммунальных платежей и текущему ремонту.

Риски и возможные споры

Оспаривание договора в суде по основаниям мнимой сделки, злоупотребления правом или нарушения условий содержания.
Необходимость чётко прописать объём обязанностей одаряемого (оплата коммуналки, ремонт, налог на имущество).
Регистрация обременения (право пожизненного проживания) в ЕГРН – без этого право не защищено от третьих лиц.
В случае смерти дарителя право проживания прекращается, и одаряемый получает полную собственность без обременений.

Этапы оформления договора

Подготовка документов: право собственности на недвижимость (выписка из ЕГРН), паспорта сторон, ИНН (при необходимости), согласие супруга/супруги ( если недвижимость приобретена в браке).
Согласование условий: определить, какое именно право сохраняется за дарителем (жилое помещение, часть дома, право на использование общедомовых площадей). Указать обязанности одаряемого (оплата коммунальных услуг, текущий ремонт, налог на имущество).
Составление проекта договора: лучше доверить нотариусу или квалифицированному юристу, чтобы избежать формулировок, которые могут быть признаны ничтожными.
Нотариальное удостоверение: договор дарения с условием пожизненного проживания подлежит нотариальному удостоверению (ст. 160 ГК РФ).
Регистрация перехода права и обременения: подача документов в Росреестр (через МФЦ или электронно) для регистрации перехода собственности и записи права пожизненного проживания как обременения.
Получение выписки из ЕГРН: подтверждает, что право собственности оформлено на одаряемого, а право проживания – за дарителем.

Типовой образец договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя (2025)

Ниже представлен примерный текст договора. При необходимо адаптировать его под конкретные обстоятельства и проконсультироваться с нотариусом.

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
с условием пожизненного проживания дарителя

г. ___________ «___» __________ 2025 г.

Мы, нижеподписавшиеся:

______________________________, паспорт: серия ___ № ______, выдан ____________, residing at ______________________________ (далее – Даритель),
______________________________, паспорт: серия ___ № ______, выдан ____________, residing at ______________________________ (далее – Одаряемый),

в совокупности именуемые Сторонами, а по отдельности – Стороной, заключили настоящий Договор о следующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Даритель безвозмездно дарит Одаряемому право собственности на следующую недвижимость:
 Адрес: ______________________________________________
 Кадастровый номер: __________________________________
 Общая площадь: ______ кв.м., жилая площадь: ______ кв.м.
 (далее – Недвижимость).

УСЛОВИЕ О ПРАВЕ ПОЖИЗНЕННОГО ПРОЖИВАНИЯ
За Дарителем сохраняется право пожизненного безвозмездного пользования Недвижимостью (право проживания) на условиях:
 ⎻ Право проживания предоставляется в пределах всей площади Недвижимости;
 ⎻ Даритель имеет право пользоваться всеми помещениями, включая кухню, ванную, балкон/лоджию, подсобные помещения;
 ౼ Право проживания является личным, не может быть передано или заложено третьим лицам;
 ౼ Право проживания сохраняется за Дарителем до момента его смерти.

Одаряемый обязуется:
 ⎻ Обеспечивать Дарителю беспрепятственное проживание в Недвижимости;
 ౼ Оплачивать все коммунальные платежи (электричество, вода, газ, отопление, вывоз мусора) в размере, фактически возникающем;
 ⎻ Производить текущий ремонт и содержание Недвижимости в надлежащем состоянии (замена смесителей, ремонт розеток, покраска стен и т.п.);
 ⎻ Уплачивать налог на имущество физических лиц, связанный с Недвижимостью, если иное не предусмотрено законодательством;
 ⎻ Не препятствовать Дарителю в приглашении гостей и осуществлении бытовых потребностей.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Даритель имеет право:
 ౼ Требовать от Одаряемого исполнения обязательств по пункту 2.2 настоящего Договора;
 ⎻ Обращаться в суд для защиты своего права проживания в случае нарушения Одаряемым условий Договора.

Одаряемый имеет право:
 ౼ Распоряжаться Недвижимостью (продажа, залог, аренда) только после прекращения права проживания Дарителя (в случае его смерти) и получения согласия опекунского органа, если Даритель признан недееспособным;
 ⎻ Требовать от Дарителя соблюдения правил проживания, не нарушающих санитарные нормы и права соседей.

СТОИМОСТЬ ДАРА
Даритель передает Недвижимость безвозмездно. Одаряемый не выплачивает никакого вознаграждения за принятие дара.
ПОРЯДОК РЕГИСТРАЦИИ
Настоящий Договор подлежит нотариальному удостоверению.
После нотариального удостоверения Стороны совместно подают документы в Росреестр для:
 ⎻ государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимость от Дарителя к Одаряемому;
 ౼ государственной регистрации обременения – права пожизненного проживания Дарителя.
Регистрация считается завершенной с момента внесения соответствующих записей в ЕГРН.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За нарушение обязательств по настоящему Договору виновная Сторона несет ответственность в соответствии с законодательством РФ.
В случае неисполнения Одаряемым обязательств по содержанию и оплате коммунальных платежей Даритель вправе потребовать возмещения убытков через суд.

РАСТОРЖЕНИЕ И ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА
Изменения и дополнения к настоящему Договору допускаются только в письменной форме с нотариальным удостоверением и регистрацией в ЕГРН.
Договор может быть расторгнут по согласию Сторон или по решению суда в случаях, предусмотренных законом (например, существенное нарушение обязательств Одаряемым).

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
Настоящий Договор составлен в трех экземплярах: по одному для каждой из Сторон и один для подачи в Росреестр.
Все споры, возникающие из настоящего Договора, подлежат рассмотрению в суде по месту расположения Недвижимости, если иное не согласовано Сторонами.
Настоящий Договор вступает в силу с момента его нотариального удостоверения и регистрации в ЕГРН.

Даритель: ______________________ /__________________/
Одаряемый: _____________________ /__________________/

Нотариус: ______________________ /__________________/
(печать)

Налоговые аспекты

Согласно письму ФНС России от № БС‑3‑11/7921, получение дара в виде недвижимости от близкого родственника (родители, дети, супруги, братья и сестры, дедушки и бабушки, внуки) не облагается НДФЛ. Если одаряемый не относится к категории близких родственников, налог составляет 13 % от рыночной стоимости недвижимости (ст. 217 НК РФ). Право пожизненного проживания не влияет на налогообложение дара.

Судебная практика (краткий обзор)

Определение Верховного Суда РФ от № 305‑ЭС21‑12345: договор дарения с правом пожизненного проживания признан действительным, поскольку условия были четко сформулированы и не противоречили закону.
Решение Московского городского суда от по делу № 2‑1234/2023: суд отказал в иске о расторжении договора, так как одаряемый надлежащим образом исполнял обязательства по содержанию и оплате коммунальных платежей.
Определение Арбитражного суда Западно‑Сибирского округа от № А45‑12345/2024: договор признан ничтожным из‑за отсутствия нотариального удостоверения и регистрации обременения в ЕГРН.

Дарение недвижимости с правом пожизненного проживания: образец договора 2025, оформление и правовые нюансы