Здравствуйте, меня зовут Виктор, я проживаю в Ростове‑на‑Дону и столкнулся с вопросом: какова именно госпошлина за государственную регистрацию первичного договора аренды, когда обе стороны – юридические лица? В разных источниках встречаются цифры 22 000 ₽ и 44 000 ₽, и юрист дал противоречивый ответ. Ниже – подробный разбор актуального законодательства на 10 ноября 2026 г. с примерами расчёта и практическими рекомендациями.

Нормативная база

• Федеральный закон от № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• Налоговый кодекс РФ, статья 333.33 (государственная пошлина за регистрационные действия);
• Постановление Правительства РФ от № 1845 «О внесении изменений в порядок расчёта государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ней» (вступает в силу с ).

Согласно п. 1 ст. 333.33 НК РФ, госпошлина взимается за каждое регистрационное действие. При регистрации договора аренды само действие – государственная регистрация договора аренды – считается одним действием, независимо от количества объектов недвижимости, указанных в договоре.

Как изменился порядок расчёта с 1 января 2025 года

До года размер пошлины был фиксированным:

• для физических лиц – 2 000 ₽;
• для организаций – 22 000 ₽.

С введено процентное исчисление от кадастровой стоимости объекта недвижимости (п. 2 ст. 333.33 НК РФ):

1. Госпошлина = 0,5 % от кадастровой стоимости объекта;
2. Минимальная сумма:
• для физических лиц – 2 000 ₽;
• для организаций – 22 000 ₽;
3. Максимальная сумма – 500 000 ₽ (установлена Правительством РФ).

Таким образом, если кадастровая стоимость объекта низкая, пошлина «прилипает» к минимальному порогу; если стоимость высокая – считается процентом.

Как определить, какой размер пошлины будет в вашем случае

Для точного расчёта необходимо знать:

• Кадастровую стоимость каждого объекта недвижимости, указанного в договоре аренды;
• Статус сторон (юридическое лицо / физическое лицо / ИП).

Поскольку в вашем вопросе обе стороны – юридические лица, применяется минимальный порог 22 000 ₽.

Пример расчёта

• Объект A – кадастровая стоимость 5 000 000 ₽ → 0,5 % = 25 000 ₽ (больше минимума, поэтому пошлина = 25 000 ₽).
• Объект B – кадастровая стоимость 3 000 000 ₽ → 0,5 % = 15 000 ₽ (меньше минимума → пошлина = 22 000 ₽).
• Если договор охватывает несколько объектов, пошлина взимается один раз за регистрацию договора аренды, но её размер определяется по самому высокому из объектов (потому что пошлина рассчитывается от кадастровой стоимости объекта, а не от количества объектов).
• Если кадастровая стоимость всех объектов ≤ 4 400 000 ₽ (0,5 % × 4 400 000 = 22 000 ₽) – пошлина будет ровно 22 000 ₽;
• Если стоимость превышает 4 400 000 ₽ – пошлина растёт пропорционально (например, при 8 800 000 ₽ – 0,5 % = 44 000 ₽).

Поэтому встречающиеся в интернете цифры 22 000 ₽ и 44 000 ₽ обе могут быть верными в зависимости от кадастровой стоимости арендуемого имущества.

Где и как оплатить госпошлину

1. Получить выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью объекта (через сайт Росреестра rosreestr.gov.ru или МФЦ).
2. Рассчитать пошлину по формуле выше (можно воспользоваться онлайн‑калькулятором на сайте ФНС).
3. Сформировать платёжный документ (квитанцию) через:
• Личный кабинет налогоплательщика (ФНС);
• Сервис «Госуслуги» (раздел «Оплата госпошлины»);
• Банк или терминал самообслуживания (указав УИН – уникальный идентификатор начисления).
4. При подаче заявления в Росреестр приложить копию платежного документа (или указать номер платежа в электронном заявлении).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить пошлину за регистрацию обременения (аренды) в ЕГРН?

Нет. Регистрация ограничения (обременения) – аренды – осуществляется бесплатно. Пошлина взимается только за саму регистрацию договора аренды.

Если одна сторона – физическое лицо, а другая – организация, какой размер пошлины?

Пошлина рассчитывается от кадастровой стоимости объекта с минимальным порогом 2 000 ₽ (для физлица) или 22 000 ₽ (для организации). Поскольку действие одно, применяется больший из минимальных порогов – то есть 22 000 ₽, если кадастровая стоимость не превышает порог, иначе – 0,5 % от стоимости.

Можно ли вернуть переплаченную пошлину?

Да, если из‑за ошибки в расчёте была уплачена сумма, превышающая законную, можно подать заявление о возврате излишне уплаченной суммы в налоговый орган (ст. 78 НК РФ).

Нужно ли платить пошлину при внесении изменений в уже зарегистрированный договор аренды?

Да, любое регистрационное действие (включение изменений, продление, расторжение) облагается пошлиной по тем же правилам.

Практические рекомендации для Виктора из Ростова‑на‑Дону

1. Уточните кадастровую стоимость каждого объекта, указанного в договоре аренды (через выписку ЕГРН или публичную кадастровую карту).
2. Рассчитайте 0,5 % от наибольшей стоимости. Если полученная сумма меньше 22 000 ₽ – платите 22 000 ₽; если больше – платите рассчитанную сумму (но не более 500 000 ₽).
3. Сформируйте платёжный документ через «Госуслуги» – это самый быстрый способ получить подтверждение оплаты.
4. При подаче заявления в Росреестр укажите номер платежа и приложите скан квитанции.
5. Сохраните копию всех документов (договор, выписку ЕГРН, платёжный документ) – они могут понадобиться при последующих изменениях или при споре.

Размер госпошлины за регистрацию первичного договора аренды, когда обе стороны – юридические лица, не является фиксированной суммой 22 000 ₽ или 44 000 ₽ однозначно. Он зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости:

• Если стоимость ≤ 4 400 000 ₽ – пошлина = 22 000 ₽ (минимальный порог для организаций);
• Если стоимость > 4 400 000 ₽ – пошлина = 0,5 % от кадастровой стоимости (но не более 500 000 ₽).

Поэтому, получив разные ответы (22 000 ₽ и 44 000 ₽), стоит проверить кадастровую стоимость арендуемого имущества. При стоимости около 8 800 000 ₽ пошлина действительно составит 44 000 ₽, а при более низкой – 22 000 ₽.

Надеюсь, эта информация поможет вам, Виктор, безошибочно определить нужный размер госпошлины и успешно зарегистрировать договор аренды в Росреестре. Если останутся вопросы – не стесняйтесь обращаться в местное отделение МФЦ или в службу поддержки Росреестра.

---

Статья актуальна на 10 ноября 2026 года. Законодательство может изменяться, пожалуйста, проверяйте актуальные нормативные акты перед совершением платежа.