Оформление сделок с недвижимостью часто требует личного присутствия сторон. Если вы не можете сами посетить офис Росреестра, закон позволяет действовать через представителя на основании доверенности. Ниже – пошаговое руководство, как правильно оформить и использовать доверенность для работы с Росреестром.

Что такое доверенность и зачем она нужна в Росреестре

Доверенность – это односторонняя сделка, whereby доверитель передаёт представителю полномочия совершать от его имени определённые юридические действия. В контексте Росреестра доверенность необходима для:

• подачи заявления на регистрацию права собственности, аренды, ипотеки;
• получения выписок из ЕГРН;
• внесения изменений в кадастровый учёт;
• подачи документов на приостановление или прекращение регистрационных действий.

Без правильно оформленной доверенности Росреестр имеет право отказать в приёме документов.

Виды доверенностей, принимаемых Росреестром

Росреестр принимает два основных типа доверенностей:

1. Нотариальная бумажная доверенность – традиционный документ, заверенный нотариусом.
2. Машиночитаемая доверенность (МЧД) – электронный документ в формате XML, подписанный квалифицированной электронной подписью (КЭП). Для работы с Росреестром МЧД должна быть нотариально удостоверена, то есть нотариус подтверждает её подлинность и ставит свою электронную подпись.

Обычная МЧД, оформленная без участия нотариуса, в Росреестре не принимается.

Требования к содержанию доверенности для Росреестра

Для того чтобы документ был принят без замечаний, в нём должны быть указаны следующие обязательные реквизиты:

1. Место и дата составления (город, день, месяц, год).
2. Сведения о доверителе:
   • ФИО полностью;
   • дата рождения;
   • паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан);
   • адрес регистрации (прописки);
   • ИНН (при наличии).
3. Сведения о представителе (аналогично доверителю): ФИО, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации.
4. Конкретный перечень полномочий, например:
   • «подать документы на регистрацию права собственности по адресу …»;
   • «получить выписку из ЕГРН по объекту …»;
   • «внести изменения в кадастровый учёт объекта …»;
   • «представлять интересы в суде по спорам, связанным с недвижимостью».

   Важно избегать общих формулировок вроде «представлять мои интересы» – Росреестр требует точного указания действий.

5. Срок действия доверенности (например, «действительна до » или «бессрочно»).
6. Право или запрет на передоверие (можно указать, что представитель имеет право передавать полномочия другому лицу либо запретить такое передоверие).
7. Подпись доверителя ( собственноручная для бумажного варианта или электронная подпись для МЧД).
8. Электронная подпись нотариуса (для нотариально заверенной МЧД) либо печать и подпись нотариуса на бумажном документе.

Для юридических лиц дополнительно указываются:

• полное наименование организации;
• ОГРН и ИНН;
• юридический адрес;
• данные о руководителе, подписывающем доверенность (ФИО, должность, паспорт).

Как оформить нотариальную доверенность

1. Подготовьте необходимые сведения о себе и представителе (паспорта, ИНН, адреса).
2. Сформулируйте перечень полномочий максимально точно, ориентируясь на планируемые действия в Росреестре.
3. Посетите нотариальную контору. При себе имейте:
   • паспорт доверителя;
   • паспорт представителя (или его копию, если нотариус требует только сведения);
   • ИНН (при необходимости).
4. Нотариус составит проект доверенности, проверит его законность и после вашего согласия оформит документ:
   • для бумажного варианта – поставит свою подпись и печать;
   • для МЧД – создаст XML‑файл, подпишет его квалифицированной электронной подписью и выдаст вам файл вместе с распечаткой для контроля.
5. Получите готовый документ и проверьте наличие всех обязательных реквизитов (см. пункт выше).

Как оформить машиночитаемую доверенность (МЧД) через нотариуса

Если вы планируете работать с электронными сервисами Росреестра (например, через личный кабинет на портале rosreestr.ru), удобно оформить МЧД:

1. Обратитесь к нотариусу, который предоставляет услугу удостоверения электронных доверенностей.
2. Предоставьте те же сведения, что и для бумажной доверенности (паспортные данные, ИНН, перечень полномочий).
3. Нотариус создаст XML‑документ, подпишет его своей КЭП и выдаст вам:
   • файл МЧД (обычно с расширением .xml);
   • сертификат подписи нотариуса (для проверки подлинности);
   • опционально – распечатку с реквизитами для визуального контроля.
4. При подаче документов через портал Росреестра загрузите файл МЧД и, если требуется, приложите распечатку или подтверждение подписи.

Подача документов в Росреестр по доверенности

После получения доверенности вы можете действовать от имени доверителя:

• Личное посещение офиса МФЦ или Росреестра – предъявите оригинал доверенности (или её заверенную копию) вместе с паспортом представителя и пакетом документов, необходимых для конкретной сделки.
• Электронная подача через портал rosreestr.ru – загрузите scanned‑copy бумажной доверенности (если она нотариально заверена) или файл МЧД, пройдите авторизацию с помощью своей электронной подписи (если действуете от имени организации) или используйте упрощённую идентификацию по СНИЛС/ИНН.
• Получение выписки или иного документа – представитель получает результат на своё имя или на имя доверителя, в зависимости от указаний в доверенности.

Срок действия и возможные причины отказа

Доверенность действует до указанного в ней срока или до момента её отзыва доверителем. Росреестр может отказать в приёме документов по следующим причинам:

• отсутствие одного из обязательных реквизитов (например, не указаны полномочия);
• срок действия доверенности истёк;
• документ содержит помарки, исправления без заверения нотариусом;
• подпись нотариуса отсутствует или не читаема;
• в доверенности разрешено передоверие, но представитель передал полномочия без согласия доверителя (в этом случае потребуется новая доверенность).

Полезные советы

• Всегда уточняйте у нотариуса, какие именно формулировки полномочий принимаются Росреестром – это избавит вас от доработок.
• Сохраняйте копию доверенности (бумажную или электронную) на случай утери оригинала.
• Если планируете несколько действий (например, получение выписки и последующая регистрация), укажите их все в одном документе – так проще и дешевле.
• При работе с МЧД проверяйте подлинность подписи нотариуса через сервисы проверки КЭП (например, на сайте ФНС или специализированных порталах).
• При необходимости отзовите доверенность у нотариуса, оформив отзыв и получив подтверждение – это защитит вас от злоупотреблений представителем.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли использовать одну доверенность для разных объектов недвижимости?

Да, если в доверенности указаны все объекты и соответствующие действия (например, «получить выписки из ЕГРН по объектам А, Б, В»).

Нужно ли нотариально заверять перевод доверенности на иностранный язык?

Для работы в Росреестре достаточно документа на русском языке. Если доверенность составлена на другом языке, потребуется нотариально заверенный перевод.

Можно ли подать документы через представителя без личного присутствия доверителя, если доверенность оформлена электронно?

Да, при условии, что МЧД нотариально удостоверена и содержит все необходимые реквизиты. Электронная подпись представителя не требуется – достаточно его паспортных данных и самой доверенности.

Что делать, если представитель потерял доверенность?

Необходимо оформить новую доверенность. При утере бумажного варианта можно запросить у нотариуса дубликат (если он хранит копию в своём реестре). Для МЧД достаточно сохранить резервную копию файла.

Соблюдая перечисленные требования и следуя пошаговой инструкции, вы сможете без проблем получить любые документы в Росреестре, действуя через доверенное лицо. Удачной работы с недвижимостью!