Владение недвижимостью в России несет за собой обязательство ежегодно уплачивать налог на имущество физических лиц. Это местный налог, который входит в состав бюджета муниципального образования. В 2026 году (за налоговый период 2025 года) сохраняются основные правила расчета, основанные на кадастровой стоимости, однако важно учитывать актуальные ставки, вычеты и категории льготников. В этой статье подробно разберем, какой налог будет у собственника жилья, как он рассчитывается и кто имеет право на освобождение от уплаты.

Кто является плательщиком налога?

Согласно Налоговому кодексу РФ (ст. 400 НК РФ), налогоплательщиками признаются физические лица, являющиеся собственниками объектов недвижимости, в т.ч.:

• Квартир, комнат, долей в праве общей долевой собственности на квартиры;
• Жилых домов, долей в них;
• Гаражей и машино-мест;
• Хозяйственных построек и сооружений (на участках для ведения ЛПХ/СНТ/ОНТ) площадью до 50 кв. м;
• Недостроенных объектов;
• Объектов недвижимости, относящихся к основным средствам (если они не облагаются налогом на имущество организаций);
• Единых недвижимых комплексов.

Важно: Плательщиком является именно собственник (лицо, на котором зарегистрировано право собственности в ЕГРН), а не тот, кто просто проживает в квартире (арендаторы, прописанные родственники без доли в собственности налог не платят).

Что является объектом налогообложения, а что — нет?

Облагаются налогом только объекты, закрепленные за собственником по праву собственности. Не признаются объектами налогообложения:

• Имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома (подъезды, крыши, подвалы, инженерные сети, придомовые территории) — налог на них не начисляется;
• Объекты, исключенные из налогообложения региональными законами (редко);
• Земельные участки (на них платится отдельный земельный налог).

Налоговая база: Кадастровая стоимость

С 2015 года расчет налога ведется на основе кадастровой стоимости объекта на 1 января налогового года. Это сумма, в которую регион оценил объект недвижимости при государственной кадастровой оценке.

• Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru), в личном кабинете налогоплательщика ФНС или на Госуслугах.
• Если собственник не согласен с кадастровой стоимостью, он может оспорить её в комиссии при Росреестре или в суде. При снижении стоимости налог пересчитывается.

Налоговые вычеты: «Бесплатные» квадратные метры

Федеральный закон (ст. 403 НК РФ) предоставляет физическим лицам право на уменьшение налоговой базы за счет вычета площади. Налог платится только за «лишние» квадратные метры сверх нормы.

Пример: Если у вас квартира площадью 60 кв. м, налоговая база будет рассчитана только от стоимости 40 кв. м (60 – 20 вычет). Если квартира 18 кв. м — налоговой базы нет (0 кв. м), налог не платится.

Если в собственности несколько объектов одного вида (например, две квартиры), вычет предоставляется только по одному из них (обычно по тому, где налог выше). Остальные облагаются полностью.

Налоговые ставки в 2026 году

Максимальные ставки устанавливаются Федеральным законом (ст. 406 НК РФ), конкретные значения фиксируются законами субъектов РФ (городов федерального значения, районов).

Базовые ставки (для большинства жилых объектов):

• 0,1% — для квартир, комнат, долей в них, жилых домов, долей в них, гаражей, машино-мест, хозяйственных построек (до 50 кв. м), недостроенных объектов.

Повышенные ставки (до 0,5%):

• Объекты недвижимости, не указанные выше (коммерческие помещения, офисы, торговые площади, нежилые здания).

Ставка 2% (для дорогих объектов):

• Применяется к объектам с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. (квартиры, дома, нежилые помещения). Ставка 2% применяется только к части стоимости, превышающей 300 млн руб. (с 2021 года порог индексируется ежегодно, в 2025-2026 гг. он может быть выше, уточняйте в ФНС).

Ставка 0,5% (для объектов с кадастровой стоимостью до 300 млн руб., но не жилых):

• Нежилые помещения (если их стоимость не превышает порога в 300 млн руб.).

Формула расчета налога

Общий вид формулы (упрощенно):

Налог = (Кадастровая стоимость объекта – Кадастровая стоимость 1 кв. м × Вычет в кв. м) × Ставка × Коэффициент владения (месяцы владения / 12)

Коэффициент владения (Квл) учитывает, если право собственности возникло или прекратилось в середине года. Если квартира была у вас весь год, коэффициент = 1. Если купили 15 июля, 5,5 / 12 (округляется в пользу налогоплательщика до целого месяца).

Пример расчета для 2026 года (за 2025 год):

• Квартира 50 кв. м.
• Кадастровая стоимость: 5 000 000 руб. (1 кв. м = 100 000 руб.).
• Вычет: 20 кв; м.
• Ставка региона: 0,1%.
• Владение: весь год.

1. Налогооблагаемая площадь: 50 – 20 = 30 кв. м.
2. Налоговая база: 30 кв. м × 100 000 руб. = 3 000 000 руб.
3. Налог: 3 000 000 × 0,1% = 3 000 руб.

Льготы: Кто может не платить налог?

Налоговый кодекс (ст. 407 НК РФ) предоставляет право на полное освобождение от налога на один объект каждого вида для следующих категорий граждан (федеральные льготы):

• Пенсионеры по возрасту (женщины 60+, мужчины 65+);
• Инвалиды I, II, III групп (кроме инвалидов по заболеванию, связанному с профессиональной деятельностью, для них особые правила);
• Участники и инвалиды Великой Отечественной войны;
• Лица, награжденные орденами «Слава» и медалью «За победу над Германией»;
• Лица, подвергшиеся радиации (ЧАЭС, Семипалатинск и др.);
• Военнослужащие срочной службы;
• Родители (супруги) погибших военнослужащих;
• И некоторые другие категории (полный список в ст. 407 НК РФ).

Правило «Один объект каждого вида»: Пенсионер не платит налог за одну квартиру И один дом И один гараж. Если у пенсионера две квартиры — по одной платит, по второй — льгота. Выбор объекта для применения льготы делает налогоплательщик (обычно выбирают самый дорогой).

Региональные льготы: Субъекты РФ могут устанавливать дополнительные льготы (например, для многодетных родителей, ветеранов труда, молодых семей). Уточняйте на сайте своей администрации или в ФНС.

Как оформить: Чаще всего ФНС получает данные автоматически (от Пенсионного фонда, ЗАГСов). Если уведомление пришло с начислением, а льгота полагается, нужно подать заявление в ФНС (через личный кабинет, Госуслуги или лично/почтой).

Сроки уплаты налога в 2026 году

• Налоговый период: 2025 год.
• Срок уплаты: 1 декабря 2026 года (последний день для оплаты без пени).
• Срок сдачи декларации (если нужно): до 1 февраля 2026 года (обычно декларацию 3-НДФЛ по имуществу сдают только если ФНС не начисляет налог автоматически, например, для объектов, не попавших в реестр, или для корректировки).

Уведомление-начисление приходит заранее (обычно в октябре-ноябре). Проверить и оплатить можно в Личном кабинете налогоплательщика ФНС, на Госуслугах, в приложении «Налоги ФНС России» или через банк.

Налог при продаже квартиры (НДФЛ) — важное дополнение

Помимо ежегодного имущественного налога, собственник сталкивается с налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости.

• Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ: 5 лет (общее правило) или 3 года (льготные категории: единственное жилье, наследство, приватизация, дарение от близких родственников, переезд).
• Ставка НДФЛ для резидентов: 13% (до 5 млн руб. дохода в год), 15% (часть дохода свыше 5 млн руб. в год — прогрессивная шкала, введенная с 2021 г., подтверждена 176-ФЗ от ). Для нерезидентов — 30%.
• Вычеты при продаже: Имущественный вычет 1 000 000 руб. (на квартиру/дом) или 250 000 руб. (на гараж/дачу) ИЛИ вычет на документированные расходы на покупку (если владение менее минимального срока).

Как проверить начисление и оплатить?

1. Личный кабинет ФНС (lkfl2.nalog.ru) — основной инструмент. Там видно все объекты, кадастровую стоимость, вычеты, начисленную сумму и реквизиты для оплаты.
2. Госуслуги (Раздел «Платежи» → «Налоги») — удобно для быстрой оплаты.
3. Приложение «Налоги ФНС России» — для смартфонов.
4. Почта (Банк Почты / Почта Банк), по бумажному уведомлению (если не отказались от бумажных).

Рекомендуется заранее (в ноябре) зайти в ЛК и сверить данные: верны ли объекты, площадь, применены ли вычеты и льготы. Ошибки лучше исправить до 1 декабря.

Частые ошибки и нюансы

• Доля в квартире: Вычет (10 или 20 кв. м) применяется к площади всей квартиры, а затем пропорционально делится на долю. Нельзя вычесть 20 кв. м из доли 1/2 в квартире 40 кв. м (вычет будет 10 кв. м).
• Квартира в ипотеке: Налог платит заемщик (собственник), банк (залогодержатель) налог не платит. Льготы и вычеты действуют в общем порядке.
• Общая доля в праве общей долевой собственности (ОДС): Налог начисляется на каждого совладельца пропорционально его доле.
• Пересчет при изменении кадастровой стоимости: Если кадастровая стоимость изменилась в течение года (например, по результатам оспаривания), налог пересчитывается пропорционально месяцам действия старой и новой стоимости.

В 2026 году налог на имущество для собственников жилья рассчитывается по тем же правилам: база — кадастровая стоимость минус вычет (20/10/50 кв. м), ставка — в основном 0,1%. Главные способы уменьшить платеж — это грамотное использование налоговых вычетов по площади и оформление федеральных льгот (пенсионеры, инвалиды, ветераны).

Не игнорируйте уведомления от ФНС. Проверьте начисления в Личном кабинете до 1 декабря 2026 года, чтобы избежать начисления пени. При обнаружении ошибок (лишний объект, неверная площадь, неучтенная льгота) своевременно обращайтесь в налоговую инспекцию за пересчетом.

Данная статья носит информационный характер. Для получения индивидуальной консультации обратитесь в ФНС России или к профессиональному налоговому консультанту. Нормативная база: НК РФ (гл. 32), региональные законы о налоге на имущество.