Налог на имущество — один из основных региональных налогов в Российской Федерации. Он делится на два принципиально разных вида: налог на имущество физических лиц (НДФЛ не путать с налогом на доходы) и налог на имущество организаций. Порядок расчета, ставки, льготы и сроки уплаты для этих категорий налогоплательщиков существенно различаются. В статье подробно разбираем актуальные правила на 2025–2026 годы на основе действующего Налогового кодекса РФ и разъяснений ФНС.

Налог на имущество физических лиц (НИФЛ)

Плательщиками являются владельцы недвижимости: квартир, комнат, домов, гаражей, единых недвижимых комплексов, объектов незавершенного строительства и иных объектов, учтенных в ЕГРН. Налоговый период — календарный год (с 1 января по 31 декабря).

Налоговая база: кадастровая стоимость

С 2015 года налог для физических лиц рассчитывается исключительно на основе кадастровой стоимости объекта на 1 января налогового года. Инвентарная и рыночная стоимость для целей налогообложения не применяются.

• Узнать кадастровую стоимость можно через Личный кабинет налогоплательщика ФНС, на сайте Росреестра (Публичная кадастровая карта) или в МФЦ.
• С 2026 года единым документом о постановке на учет в налоговом органе становится выписка из ЕГРН (в электронном виде через Госуслуги или ЛК ФНС).

Налоговые ставки (максимальные, установленные НК РФ)

Ставки устанавливаются законами субъектов РФ, но не могут превышать пределы, заданные ст. 406 НК РФ:

Примечание: Точные ставки для вашего региона нужно проверять в региональном законе «О налоге на имущество физических лиц» или в Личном кабинете ФНС.

Налоговые вычеты (снижение базы)

Физические лица имеют право на уменьшение кадастровой стоимости объекта на площадь, за которую налог не платится (п. 2 ст. 403 НК РФ):

• 20 кв. м — для квартиры;
• 10 кв. м — для жилого дома;
• 50 кв. м — для комнаты (или суммарно при совмещенном владении);
• 10 кв. м — для объекта незавершенного строительства (жилого);
• 50 кв. м — для единого недвижимого комплекса (жилого).

Вычет предоставляется на один объект каждого вида. Если объектов несколько — вычет применяется к тому, налог по которому выше (обычно к самому дорогому).

Формула расчета налога

Общий вид формулы (п. 3 ст. 406 НК РФ):

Налог = (Кадастровая стоимость − Вычет в рублях) × Ставка × КPV × Доля владения

Где:

• Вычет в рублях = (Площадь вычета / Общая площадь объекта) × Кадастровая стоимость.
• КPV (Коэффициент периода владения) = Количество полных месяцев владения в налоговом году / 12. Месяц приобретения считается полным, если право возникло не позднее 15-го числа; месяц отчуждения — если право прекратилось после 15-го числа.
• Доля владения, если объект в долевой собственности.

Пример расчета (на основе данных источников):

Квартира в Москве, площадь 38 кв. м, кадастровая стоимость 9,5 млн руб., ставка 0,1%, владение весь год, доля 1/1.

1. Вычет: 20 кв. м. Стоимость 1 кв. м = 9 500 000 / 38 = 250 000 руб. Вычет в руб. = 20 × 250 000 = 5 000 000 руб.
2. База = 9 500 000 − 5 000 000 = 4 500 000 руб.
3. Налог = 4 500 000 × 0,1% × 1 (КPV) × 1 (Доля) = 4 500 руб.

Льготные категории плательщиков (освобождение от налога)

Ст. 407 НК РФ предоставляет право на полное освобождение от налога на один объект каждого вида (квартиру, дом, гараж и т.д.) следующим категориям:

• Пенсионеры по старости (женщины 55+, мужчины 60+);
• Инвалиды I, II, III групп (кроме инвалидов по старости);
• Участники и инвалиды ВОВ, приравненные к ним лица;
• Лица, получившие радиационные дозы (ЧАЭС, Семипалатинск и др.);
• Военнослужащие срочной службы;
• Награжденные орденами «Слава» и медалью «За отвагу»;
• Родители (супруги) погибших военнослужащих/сотрудников МЧС/МВД/Нацгвардии и др.

Важно: Льгота не предоставляется автоматически (кроме пенсионеров, данные о которых есть у ФНС через ПФР/СФР). Остальным нужно подать заявление в ФНС (через ЛК, Госуслуги или МФЦ) один раз. Если объектов несколько — льгота применяеться к самому налогоемкому.

Сроки уплаты и уведомления

• Срок уплаты: не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом (налог за 2025 год — до 1 декабря 2026 года).
• Уведомление: ФНС направляет уведомление о начислении не позднее 1 ноября (почтой или в ЛК ФНС/Госуслуг). В уведомлении могут быть начислены налоги не более чем за три предыдущих года.
• Оплатить можно через ЛК ФНС, Госуслуги, приложение банка, в отделениях банка или почты по реквизитам из уведомления.

Налог на имущество организаций

Плательщики — российские организации и иностранные организации, осуществляющие деятельность в РФ через постоянные представительства или владеющие недвижимостью в РФ. Налоговый период — календарный год, отчетные периоды — квартал, полугодие, 9 месяцев.

Налоговая база: два режима

Зависит от вида имущества (ст. 375 НК РФ):

1. По кадастровой стоимости — для объектов, включенных в перечень кадастровой оценки (торговые центры, офисные здания, АЗС, гостиницы, склады и др., определенные ст. 378.2 НК РФ). База = Кадастровая стоимость на 1 января налогового года.
2. По средней годовой (балансовой) стоимости — для всего остального имущества, учтенного в учетной группе 01 «Основные средства» (станки, оборудование, транспорт, производственные здания, не входящие в перечень кадастровой оценки). База = Средняя стоимость за налоговый период.

Налоговые ставки

Ставки устанавливаются законами субъектов РФ.

• Для имущества, облагаемого по кадастровой стоимости: максимальная ставка — 2% (ст. 380 НК РФ). Регионы могут устанавливать дифференцированные ставки в зависимости от вида имущества.
• Для имущества, облагаемого по средней годовой стоимости: максимальная ставка — 2,2% (ст. 380 НК РФ). Ранее (до 2025 г.) предел был 1,6%, затем повышен.

Пример: В Москве ставка по кадастровой стоимости — 2%, по балансовой — 2,2%. В регионах ставки могут быть ниже.

Авансовые платежи и декларация

• Организации платят авансовые платежи по итогам каждого отчетного периода (квартал/полугодие/9 мес.). Сроки и порядок устанавливаются региональным законом.
• Декларацию сдают ежегодно не позднее 30 марта года, следующего за отчетным (декларация за 2025 год — до 31 марта 2026 года, так как 30 марта — выходной).

Льготы для организаций

Федеральный уровень (ст. 381 НК РФ): освобождение для религиозных организаций, организаций инвалидов (доля инвалидов > 50%), СКОЛЬКОВО, участников ВОВ и др.

Региональный уровень: субъекты РФ могут устанавливать свои льготы (снижение ставки, уменьшение базы, инвестиционные налоговые вычеты до 10-30% вложенных средств в создание/модернизацию основных средств).

Ключевые изменения 2025–2026 годов

1. Повышение ставки для элитной недвижимости физлиц: С 2025 года для объектов с кадастровой стоимостью > 300 млн руб. установлена повышенная ставка 2% (ФЗ № 382-ФЗ от ).
2. Единый документ учета (2026): С 1 января 2026 года постановка на налоговый учет недвижимости физлиц происходит автоматически на основе выписки из ЕГРН (электронно через ЛК ФНС/Госуслуги). Отдельного заявления в ФНС подавать не нужно.
3. Индексация кадастровой стоимости: Ежегодная индексация коэффициентами потребительских цен (для 2025 года коэф. 1,046, для 2026 года — устанавливается правительством в конце 2025 г.). Это напрямую увеличивает налоговую базу.
4. Предельная ставка для орг-имущества (баланс): С 2025 года максимальная ставка по имуществу на балансовой стоимости поднята с 1,6% до 2,2%.

Чек-лист: что проверить налогоплательщику в 2026 году

Для физических лиц:

• Проверить приход уведомления в ЛК ФНС / Госуслугах / почте до 1 ноября 2026 г. (налог за 2025 год).
• Сверить кадастровую стоимость в уведомлении с данными Росреестра.
• Убедиться, что применены все положенные вычеты по площади (20/10/50 кв. м).
• Если есть право на льготу (пенсия, инвалидность и т.д.) — проверить, списался ли налог по одному объекту каждого вида. Если нет — подать заявление через ЛК ФНС.
• Оплатить налог до 1 декабря 2026 г.

Для организаций:

• Уточнить региональные ставки на 2025–2026 гг. (особенно по балансовой стоимости — новый предел 2,2%).
• Своевременно уплатить авансовые платежи по срокам регионального закона.
• Подготовить и сдать декларацию за 2025 год до 31 марта 2026 г.
• Проверить возможность применения инвестиционного налогового вычета (если регион предусмотрел и были вложения в ОС).

Размер налога на имущество в России в 2025–2026 годах продолжает расти преимущественно за счет ежегодной индексации кадастровой стоимости и повышения предельных ставок для дорогих объектов (физлица) и имущества на балансовой стоимости (организации). Главный инструмент оптимизации для граждан — своевременное оформление вычетов и льгот, для бизнеса — учет региональных льгот и инвестиционных вычетов. Все расчеты и уплату удобнее всего вести через Личный кабинет налогоплательщика ФНС или портал Госуслуг.

Данная статья носит информационный характер. Для принятия решений рекомендуется обращаться к актуальному тексту Налогового кодекса РФ, региональным законам и консультироваться с профессиональными налоговыми консультантами.