В данной статье рассматривается типовой вариант договора купли‑продажи квартиры (или другого объекта недвижимости), в котором участвуют два собственника, а один из них представляет свои интересы по доверенности. Мы расскажем о юридических нюансах, обязательных реквизитах и предоставим готовый шаблон, который можно адаптировать под конкретную ситуацию.

Когда требуется такой договор?

• Квартира находится в совместной собственности (например, у супругов, наследников или партнёров по бизнесу).
• Один из собственников не может лично присутствовать на сделке из‑за занятости, болезни, проживания в другом городе и т.п.
• Вместо личного участия собственник выдаёт доверенность другому лицу (представителю), которое будет действовать от его имени.

Особенности оформления доверенности

Для того чтобы представитель мог подписать договор купли‑продажи, доверенность должна соответствовать следующим требованиям:

1. Нотариальная форма – доверенность на совершение сделок с недвижимостью оформляется только у нотариуса.
2. Чёткое указание полномочий – в документе прописывается право представителя «подписывать договор купли‑продажи, принимать оплату, подавать документы на регистрацию права собственности и выполнять иные действия, необходимые для завершения сделки».
3. Срок действия – указывается конкретная дата окончания или условие «до момента государственной регистрации перехода права собственности».
4. Реквизиты доверителя и представителя – ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, ИНН (при наличии).

Пример формулировки полномочий:

«Представитель уполномочен подписывать от имени Доверителя договор купли‑продажи недвижимости, расположенного по адресу: …, получать денежные средства за объект, подавать заявления и документы в органы регистрации прав, а также выполнять иные действия, необходимые для полного исполнения сделки».

Структура договора купли‑продажи при двух собственниках

Договор состоит из стандартных разделов, но с учётом наличия двух продавцов и одного представителя;

Преамбула

Указываются дата и место заключения договора, полные наименования сторон:

• Продавец 1 – ФИО, паспорт, адрес регистрации.
• Продавец 2 – ФИО, паспорт, адрес регистрации (действует через представителя).
• Покупатель – ФИО/наименование организации, паспорт/ИНН, адрес.

Предмет договора

Описание объекта недвижимости: адрес, площадь, этаж, номер квартиры, кадастровый номер, характеристики (тип дома, год постройки и т.д.).

Стоимость и порядок расчётов

• Общая цена объекта (в рублях).
• Доля каждого продавца в общей стоимости (например, 50 % и 50 %).
• Способ оплаты (банковский перевод, наличные через аккредитив, расчётный счёт и т.д.).
• Сроки внесения предоплаты и окончательного расчёта.

Права и обязанности сторон

Продавцы обязуются передать объект в состоянии, соответствующем описанию, обеспечить отсутствие обременений (ипотека, арест, споры) либо указать их в договоре. Покупатель обязуется принять объект и оплатить его в соответствии с графиком.

Ответственность сторон

Указываются штрафы за нарушение сроков оплаты, за скрытые недостатки, за непредоставление документов, необходимых для регистрации.

Документы, прилагаемые к договору

• Технический паспорт/выписка из ЕГРН.
• Согласие супруга (если требуется).
• Доверенность на представителя Продавца 2.
• Согласие всех собственников на продажу (если объект находится в долевой собственности).
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

Заключительные положения

Срок действия договора, порядок разрешения споров (претензионный порядок, затем суд), место исполнения obligations, подписи сторон.

Образец договора (шаблон)

Ниже представлен типовой текст, который можно скопировать в документ Word или Google Docs, заменив placeholder‑ы на реальные данные.

ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
г. ___________ «___» __________ 20__ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Продавец 1: ______________________________, паспорт: серия ___ № _______, выдан «___» __________ 20__ г. кем _______________________, residing at: ______________________________,
Продавец 2: ______________________________, действующий на основании доверенности № __________ от «___» __________ 20__ г., выданной нотариусом _______________________, паспорт: серия ___ № _______, выдан «___» __________ 20__ г. кем _______________________, residing at: ______________________________,
Покупатель: ______________________________, (для юридического лица – наименование, ИНН/КПП, ОГРН, юридический адрес), паспорт: серия ___ № _______, выдан «___» __________ 20__ г. кем _______________________, residing at: ______________________________,

в дальнейшем совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Продавец 1 и Продавец 2 совместно продают, а Покупатель приобретает объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: ______________________________, общая площадь ______ кв.м., жилая площадь ______ кв.м., этаж _____ из _____, номер квартиры _____, кадастровый номер _______________________.

СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ
Общая цена объекта составляет _______________________ (_______________________) рублей.
Доля Продавца 1 в цене составляет ______ % (______________________ рублей), доля Продавца 2 – ______ % (______________________ рублей).
Покупатель выплачивает стоимость следующим образом:

 а) предоплата в размере ______ % (______________________ рублей) – не позднее «___» __________ 20__ г.;
 б) остаток суммы – ______________________ рублей – передаётся Продавцам одновременно с подписанием акта приёма‑передачи объекта.
Расчёт производится безналичным банковским переводом на расчётные счета:
 Продавец 1: ______________________ (БИК __________, счёт ______________);
 Продавец 2: ______________________ (БИК __________, счёт ______________).
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Продавцы гарантируют, что они являются законными собственниками указанного объекта, право собственности зарегистрировано в ЕГРН под номером _______________________, обременений (ипотека, арест, спор) не имеется, либо все обременения указаны в приложении № ___.
Покупатель обязуется принять объект в состоянии, соответствующем техническому паспорту, и подписать акт приёма‑передачи не позднее трёх рабочих дней после полной оплаты.
Продавец 2 действует от своего имени через представителя, указанного в доверенности, приложенной к настоящему Договору как приложение № ___.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За нарушение сроков оплаты Покупатель уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день задержки.
За передачу объекта с существенными недостатками, не оговорёнными в Договоре, Продавцы возмещают Покупателю убытки в фактическом размере.
Споры, возникающие из настоящего Договора, решаются путем переговоров. В случае неудачи – в суде по месту нахождения Продавца 1.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящий Договор составлен в трёх экземплярах: по одному для каждой из Сторон и один для подачи в орган регистрации прав.
Договор вступает в силу с момента его подписания уполномоченными представителями Сторон.
Все изменения и дополнения к Договору действительны только при оформлении в письменной форме и подписании обеими Сторонами.

Подписи Сторон:
Продавец 1 ______________________ / ______________________
(ФИО) (подпись)

Продавец 2 (через представителя) ______________________ / ______________________
(ФИО представителя) (подпись)

Покупатель ______________________ / ______________________
(ФИО) (подпись)

«___» __________ 20__ г.

Примечание: все поля, выделенные подчёркиванием, необходимо заполнить актуальными данными перед подписанием.

Рекомендации по заполнению и проверке

• Перед подписанием договора обязательно запросите выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие ограничений и прав третьих лиц.
• Убедитесь, что доверенность оформлена нотариально и содержит чёткое указание на право подписи договора купли‑продажи.
• Если объект находится в долевой собственности, потребуется согласие всех сособственников (в данном случае – Продавца 1 и Продавца 2).
• Проверьте, что в договоре указаны точные реквизиты банковских счетов для расчётов, иначе возможны задержки при переводе средств.
• После подписания договора и передачи денежных средств необходимо подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр (или МФЦ).
• Сохраните копии всех документов: договор, доверенность, выписку из ЕГРН, акт приёма‑передачи, квитанции об оплате пошлины.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли использовать одну доверенность на обоих продавцов?

Нет. Доверенность выдаётся только от одного лица. Если оба собственника не могут присутствовать, каждый из них должен оформить свою доверенность на представителя (можно на одно и то же лицо, но отдельные документы).

Нужно ли нотариально заверять сам договор купли‑продажи?

Для сделок с недвижимостью нотариальное заверение договора не требуется, достаточно простой письменной формы. Однако нотариальное заверение может быть полезно для дополнительной уверенности сторон.

Что делать, если после сделки обнаружатся скрытые обременения?

В договоре следует прописать гарантию отсутствия обременений. При их выявлении покупатель имеет право требовать уменьшения цены или расторжения договора с возмещением убытков.

Можно ли оплатить часть стоимости материнским капиталом?

Да, если объект соответствует требованиям программы материнского капитала и получено согласие органов опеки (при наличии несовершеннолетних детей).

Сделка купли‑продажи недвижимости с двумя собственниками, где один из них действует по доверенности, является распространённой практикой и полностью легальна при соблюдении всех формальностей. Ключевые моменты – правильно оформленная доверенность, чёткое распределение долей в цене, полное описание объекта и соблюдение порядка регистрации права собственности. Используя представленный выше шаблон и следуя рекомендациям, вы сможете минимизировать риски и провести сделку быстро и безопасно.

Если у вас остались вопросы или требуется индивидуальная консультация, рекомендуем обратиться к квалифицированному юристу или нотариусу, который проверит документы с учётом специфики вашей ситуации.