Ситуация, когда военнослужащий, находящийся в зоне СВО, не может лично явиться к нотариусу для оформления доверенности на продажу недвижимости, — стандартная для текущих реалий. Отказ нотариуса («футболит», то есть отмахивается или ставит необоснованные препятствия) при этом является противоправным действием, если речь идет о принятии доверенности, заверенной командиром части, для последующих регистрационных действий в Росреестре.

Ниже подробная юридическая консультация по алгоритму действий, нормативной базе и разбору типичных ошибок нотариусов.

Правовая основа: Два равнозначных способа заверения

Согласно ст. 185.1 ГК РФ и Федеральному закону от № 311-ФЗ, доверенность военнослужащего, проходящего службу в зоне СВО, может быть заверена:

1. Нотариусом — если сын может лично явиться к нотариусу (в тылу, в отпуске, на лечении).
2. Командиром (начальником) воинской части, если сын находится в зоне СВО и не имеет возможности явиться к нотариусу. Такая доверенность имеет такую же юридическую силу, как нотариальная.

Важно: Для продажи доли в праве общей долевой собственности (квартиры/комнаты в общежитии) требуется доверенность, заверенная нотариусом ИЛИ командиром части. Простая письменная форма (подпись только солдата) не подходит для Росреестра (п. 2 ст. 185 ГК РФ, ст. 9 Закона «О госрегистрации недвижимости» № 218-ФЗ).

Почему нотариус «футболит» и как это обойти

Часто нотариусы в Ставропольском крае (как и в других регионах) ошибочно считают, что:

• Доверенность командира «неполноценная» или «временная».
• Для сделки с недвижимостью обязательно личное явление доверителя к нотариусу.
• Их страховка/ответственность не покрывает риски таких доверенностей.

Это ошибки. Пояснение Пленума ВС РФ № 9 (п. 32), письма ФНП РФ и судебная практика подтверждают: доверенность командира части равнозначна нотариальной для всех целей, включая отчуждение недвижимости и регистрацию перехода права в Росреестре. Отказ нотариуса заверять сделку (договор купли-продажи) или проверять такую доверенность, основание для жалобы в Нотариальную палату Ставропольского края и в суд.

Алгоритм действий: Оформление доверенности командиром части (Сын в зоне СВО)

Это единственный рабочий вариант, если сын не в отпуске.

Шаг 1. Подготовка текста доверенности (Мать/Юрист в Ставрополе)

Текст должен быть составлен грамотно и максимально широко, чтобы избежать повторных правок. Включите в полномочия:

• Продажу конкретной доли (адрес, кадастровый номер, размер доли).
• Подписание договора купли-продажи, акта приема-передачи, квитанций.
• Получение денежных средств (указать: «в т.ч. на банковский счет», реквизиты счета матери).
• Подачу документов в Росреестр (через МФЦ или нотариуса), получение готовых выписок.
• Представление интересов в МФЦ, Росреестре, банках, УФМС (если нужны выписки из домовой книги).
• Ключевое: Право на субституцию (передачу полномочий) другому лицу (например, юристу или нотариусу для подачи документов дистанционно). Без этого пункта мать не сможет поручить подачу документов третьему лицу, если она сама не сможет явиться.
• Срок действия: рекомендуется 1–3 года (макс. 3 года по общему правилу, но для военных часто делают на длительный срок «до отзыва»).

Шаг 2. Передача текста сыну (через связь, почту, волонтеров)

Сын распечатывает текст (или пишет от руки — допустимо, но печатный лучше) в двух экземплярах.

Шаг 3. Заверение командиром части

Сын обращается к командиру роты/батальона/полка (лицу, уполномоченным командиром части на заверение доверенностей по приказу).

Командир ставит:

• Свою подпись.
• Расшифровку подписи (ФИО, должность).
• Печать воинской части (обязательно! Круглую штамповку части).
• Дата заверения.

Ссылка на закон: «Доверенность… заверяется командиром (начальником) воинской части… с указанием его должности и воинской части» (ч. 2 ст. 185.1 ГК РФ).

Шаг 4. Доставка оригинала матери (в Ставрополь)

• Почта России (ценный пакет с объявленной ценностью и уведомлением о вручении).
• Курьерские службы (СДЭК, ПЭК и др. — работают с военными через пункты выдачи/посредников).
• Через волонтеров / «Почту СВО» / личный состав, уходящий в отпуск.

Специфика продажи доли в общежитии (Важные нюансы для текста доверенности)

Продажа доли в праве общей долевой собственности (ст. 246, 250 ГК РФ) требует соблюдения права преимущественной покупки у остальных собственников.

В доверенность ОБЯЗАТЕЛЬНО заложить полномочия:

1. Направление письменных уведомлений остальным собственникам (долеwaardцам) о продаже доли с указанием цены и условий (заказными письмами с уведомлением о вручении и описью вложения).
2. Ожидание 30 дней (срок для реализации права преимущественной покупки).
3. Подписание договора купли-продажи только после истечения срока или получения письменных отказов.
4. Представление в Росреестр доказательств уведомления (почтовые квитанции, описи вложения, уведомления о вручении/возврате) — без этого регистратор приостановит регистрацию.

Если доля не приватизирована (социальный наем): Продать долю в праве социального найма нельзя. Можно только обменять или приватизировать, а потом продать. Уточните статус квартиры в ЕГРН перед оформлением доверенности.

Действия матери после получения доверенности

1. Проверка подлинности: Можно проверить печать части на сайте reestr.nop.ru (реестр нотариусов/уполномоченных лиц — иногда туда заносят данные частей) или просто довериться документу (нотариус/регистратор проверят сами).
2. Поиск покупателя и уведомление соседей.
3. Обращение к нотариусу для заверения ДОГОВОРА купли-продажи.
   • Нотариус обязан принять доверенность командира для заверения сделки (п. 2 ст. 42 Основ законодательства о нотариате, ст. 185.1 ГК РФ).
   • Если нотариус отказывается — требуйте письменный отказ с указанием основания (ст. 29 Основ законодательства о нотариате). С этим отказом в Нотариальную палату Ставропольского края и в суд. Практика 100% на стороне доверителя.
4. Подача в Росреестр (через МФЦ или нотариуса электронно). Нотариус, заверявший сделку, может подать документы дистанционно — это быстрее и надежнее.

Альтернатива: Если сын в отпуске / на лечении в Ставрополье

Если сын приедет в Ставропольский край (в отпуск, на ВВК, на лечение в ВГК/ВЛК):

• Он лично явится к любому нотариусу Ставропольского края.
• Нотариус заверяет доверенность стандартным порядком (в ЕИСН — единой информационной системе нотариата).
• Это самый простой вариант для всех сторон (банки, Росреестр, покупатели больше доверяют нотариальной форме).

Что делать, если нотариус в Ставрополе отказывает работать с доверенностью командира?

Это частая проблема на практике. Действуйте так:

1. Попросите нотариуса написать официальный письменный отказ в совершении нотариального действия (заверении сделки или подаче в Росреестр) с ссылкой на конкретную норму закона, которой, по его мнению, противоречит доверенность командира.
2. Подайте жалобу в Нотариальную палату Ставропольского края (г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 116/1 или через сайт палаты). Приложите копию доверенности и отказ нотариуса.
3. Параллельно можно обратиться в суд за защитой прав (иск о признании действий нотариуса неправомерными и обязанности совершить нотариальное действие). Суды встают на сторону граждан.
4. Лайфхак: Обратитесь к другому нотариусу. В Ставропольском крае много нотариусов, которые отлично знают ст. 185.1 ГК РФ и без проблем заверяют сделки по доверенностям командиров. Не тратьте нервы на одного упрямого.

Чек-лист документов для матери (для нотариуса при сделке)

• Оригинал доверенности, заверенной командиром (с печатью части, подписью, датой).
• Паспорт матери (доверительного лица).
• Паспорт сына (доверителя) — копия (первые стр., прописка) или фото на телефоне (нотариус сверяет с оригиналом доверенности).
• Выписка из ЕГРН на долю (свежая, заказать на Госуслугах или через МФЦ).
• Справка о составе семьи / выписка из домовой книги (для подтверждения, что доля не в ипотеке/заресте).
• Согласие супруга(и) сына на продажу (если доля приобретена в браке — обязательно нотариальное согласие супруга/супруги сына. Если сын не женат — справка из ЗАГС или нотариальное заявление о несостоянии в браке).
• Документы основания (приватизация, ДДУ, решение суда и т.д.).
• Уведомления долеwaardцев (почтовые квитанции, описи, уведомления о вручении) — готовятся ДО сделки.

Ответы на частые вопросы

Нужен ли сыну ИНН в доверенности?

Желательно указать ИНН доверителя (сына) в тексте доверенности — это упрощает идентификацию в Росреестре и банках.

Можно ли получить деньги на свой счет?

Да, если в доверенности прописано: «Получать денежные средства по договору купли-продажи, в т.ч. на свой банковский счет №… в банке;..». Лучше указывать счет матери.

Срок действия доверенности командира?

Закон не устанавливает жесткий макс. срок для военных доверенностей (в отличие от обычных — 3 года). Пишут «до отзыва» или на 3 года. Нотариусы предпочитают конкретную дату (например, 3 года).

Что если сын ранен/в больнице?

Если он в госпитале на территории РФ — нотариус выезжает в больницу (платная услуга). Если в зоне СВО, только командир части.

Можно ли оформить доверенность дистанционно через Госуслуги/видеосвязь?

Нет. Для нотариальной формы требуется личное явление. Для формы командира — личное явление к командиру; Дистанционное оформление через ЕИСН для военных пока не работает (только для нотариусов при личном явлении).

Резюме: План действий прямо сейчас

1. Составьте грамотный текст генеральной доверенности с полномочиями на продажу конкретной доли, субституцию, получение денег, работу в Росреестре/МФЦ/банках. (Лучше заказать у юриста/нотариуса в Ставрополе проект — стоит недорого, сэкономит месяцы).
2. Передайте текст сыну (фото/файл/печать через волонтеров/почту).
3. Сын идет к командиру части → ставит подпись, печать части, дату.
4. Оригинал присылается вам почтой/курьером.
5. Вы (мать) идете к нотариусу в Ставрополе (подбирайте того, кто работает с военными доверенностями — звоните заранее: «Работаете ли вы с доверенностями командиров частей по ст. 185.1 ГК РФ на продажу недвижимости?»).
6. Нотариус заверяет сделку (после уведомления соседей) и подает в Росреестр.

Дисклеймер: Данная статья носит информационный характер и не заменяет полноценную юридическую консультацию с изучением документов. Правоотношения регулируются ГК РФ, Законами № 218-ФЗ, № 311-ФЗ, Основой законодательства о нотариате. Рекомендуется привлечь нотариуса или юриста по недвижимости в Ставропольском крае для подготовки текста доверенности и сопровождения сделки.

Актуально на г. Законодательство в сфере статуса участников СВО динамично меняется, проверяйте актуальность норм на момент действий.