Владение квартирой в новостройке, это не только радость от современного жилья, но и налоговые обязательства перед государством. С переходом на кадастровую оценку и ежегодным пересчетом коэффициентов налоговая нагрузка на собственников меняется. В этой статье подробно разберем, как рассчитывается налог на имущество для физических лиц в 2024–2026 годах, какие изменения ждут владельцев квартир, сданных после 2024 года, и как законно снизить платеж.

Общие принципы налогообложения недвижимости физических лиц

С 2015 года в России действует система налогообложения на основе кадастровой стоимости объекта. Налог платится за прошедший год (например, в 2025 году платится налог за 2024 год). Основные параметры, влияющие на сумму:

• Кадастровая стоимость, устанавливается Росреестром, пересчитывается периодически (обычно раз в 2–5 лет в зависимости от региона).
• Налоговая ставка — устанавливается законами субъектов РФ (городов федерального значения, районов, поселений) в пределах, установленных Налоговым кодексом РФ (НК РФ).
• Налоговый вычет — уменьшает кадастровую стоимость объекта перед расчетом налога (ст. 403 НК РФ).
• Льготы — полное освобождение от налога для определенных категорий граждан (пенсионеры, инвалиды, участники ВОВ и др.).

Ключевые изменения 2024–2026 годов: что нужно знать владельцам новостроек

Налог за 2024 год (оплата до 1 декабря 2025 г.)

Согласно информации из открытых источников (в частности, сообщениям ПРАЙМ от 14 сентября), владельцы квартир в новостройках, сданных в эксплуатацию после 2024 года, начнут платить налог по итогам 2025 года (квитанции придут в 2026 году). Однако если дом сдан в 2024 году или ранее, налог за 2024 год рассчитывается по общим правилам.

Важный нюанс: Кадастровая стоимость «нулевого цикла» или строящегося объекта обычно ниже стоимости готового жилья. После ввода дома в эксплуатацию и присвоения адреса/кадастрового номера квартире стоимость пересчитывается, что ведет к росту налога в следующем налоговом периоде.

Индексация и дефляторы на 2025–2026 годы

Федеральный закон от № 389-ФЗ установил дефляторы (коэффициенты снижения) кадастровой стоимости для расчета налога за 2025 и 2026 годы. Это сделано для сглаживания роста налоговой нагрузки на фоне переоценки недвижимости.

• За 2025 год: применяется дефлятор 0,67 (кадастровая стоимость умножается на 0,67 перед расчетом налога).
• За 2026 год: применяется дефлятор 0,5 (кадастровая стоимость умножается на 0,5).

Примечание: Данные коэффициенты применяются к объектам, кадастровая стоимость которых определена по результатам государственной кадастровой оценки, утвержденной после .

Повышение ставок для дорогих объектов (с 2025 года)

С 2025 года введены прогрессивные ставки для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. (ст. 406 НК РФ):

• До 300 млн руб. — базовая ставка (макс. 0,3% для жилья, 0,5% для иных объектов).
• От 300 млн до 500 млн руб. — ставка до 0,5% (для жилья) / 1% (иные).
• От 500 млн до 1 млрд руб. — ставка до 1% (жилье) / 1,5% (иные).
• Свыше 1 млрд руб. — ставка до 2% (жилье) / 2% (иные).

Для стандартных квартир в новостройках это редко актуально, но важно для премиум-сегмента (как упоминалось в новостях о квартире 1,2 тыс. кв. м в Москве).

Формула расчета налога за 2024, 2025, 2026 годы

Базовая формула (п. 1 ст. 406 НК РФ):

Налог = (Кадастровая стоимость − Налоговый вычет) × Ставка × Коэффициент владения × Дефлятор (если применимо)

Разбор компонентов:

1. Кадастровая стоимость (КС): Берется на 1 января налогового периода (или на дату внесения в ЕГРН, если объект появился в году). Для новых квартир КС часто выше рыночной цены закупки у застройщика на этапе ДДУ.
2. Налоговый вычет:
   • Квартира — 20 кв. м (стоимость 1 кв. м = КС / Общая площадь).
   • Комната — 10 кв. м.
   • Дом — 50 кв. м.
   • Объединенные объекты — сумма вычетов.

   Если площадь квартиры ≤ 20 кв. м, налоговая база = 0 (налог не платится).

3. Ставка: Устанавливается местным законом. Для Москвы и СПб по жилью, 0,1% (до 10 млн руб. КС), 0,15% (10–20 млн), 0,2% (20–50 млн), 0,3% (свыше 50 млн). В регионах часто фиксированные 0,1–0,3%.
4. Коэффициент владения (Квл): Месяцы владения в году / 12. Если квартира приобретена в июле, Квл = 6/12 = 0,5. Месяц регистрации права считается полным.
5. Дефлятор: 0,67 (за 2025 г;), 0,5 (за 2026 г.) — применяется к КС перед вычетом вычета (по разъяснениям ФНС).

Пример расчета для квартиры в новостройке (Мoskva, 2025 год оплаты)

Исходные данные:

• Квартира 50 кв. м.
• Кадастровая стоимость (на ): 12 000 000 руб.
• Ставка (Москва, КС 10–20 млн): 0,15%.
• Владение: весь 2024 год (Квл = 1).
• Дефлятор за 2024 год: не применяется (применяется за 2025/2026). За 2024 год дефлятора нет.

Расчет за 2024 год (оплата до ):

1. Стоимость 1 кв. м = 12 000 000 / 50 = 240 000 руб.
2. Вычет = 20 кв. м × 240 000 = 4 800 000 руб.
3. Налоговая база = 12 000 000 − 4 800 000 = 7 200 000 руб.
4. Налог = 7 200 000 × 0,15% × 1 = 10 800 руб.

Расчет за 2025 год (оплата до ) с дефлятором 0,5:

1. КС с дефлятором = 12 000 000 × 0,5 = 6 000 000 руб.
2. Стоимость 1 кв. м = 6 000 000 / 50 = 120 000 руб.
3. Вычет = 20 × 120 000 = 2 400 000 руб.
4. Налоговая база = 6 000 000 − 2 400 000 = 3 600 000 руб.
5. Налог = 3 600 000 × 0,15% × 1 = 5 400 руб.

Видно, что дефлятор 0,5 в 2026 году существенно снизит платеж по сравнению с 2025 годом.

Льготы и освобождение от налога

Согласно ст. 407 НК РФ, право на льготу (освобождение от налога на один объект каждого вида) имеют:

• Пенсионеры по старости (женщины 55+, мужчины 60+ — с учетом перехода на новые возрасты).
• Инвалиды I, II, III групп.
• Участники и инвалиды ВОВ, лица, награжденные медалью «За оборону Ленинграда» и др.
• Чернобыльцы и приравненные лица.
• Служащие МВД, МЧС, НГ, ФСИН, ФСБ (по выслуге лет или по увольнению по здоровью/возрасту).
• Родители/супруги погибших военнослужащих.

Важно: Льгота не дается автоматически (кроме пенсионеров, данные о которых есть у ФНС через СФР). Нужно подать заявление в налоговую инспекцию (через Госуслуги, ЛК ФНС, МФЦ или почту) один раз. Если у вас несколько квартир — льгота распространяется на один объект на ваш выбор (обычно выбирают самый дорогой).

Особенности для владельцев нескольких объектов

В новостях упоминалась инициатива Союза собственников недвижимости о дополнительном налоге за третий и последующие объекты. На федеральном уровне такого налога пока нет, однако:

• Вычет в 20/10/50 кв. м дается всего один раз на налогоплательщика (не на каждый объект). Если у вас 3 квартиры, вычет распределяется между ними по вашему выбору (заявлением в ФНС) или пропорционально стоимости.
• Льгота (если есть) — только на один объект каждого вида.
• Все остальные объекты облагаются налогом от полной кадастровой стоимости (без вычета и без льготы).

Сроки оплаты и способы уведомления

• Срок оплаты: не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом (1 декабря 2025 г. за 2024 год, 1 декабря 2026 г. за 2025 год).
• Уведомление: Налоговая отправляет уведомление-запрос (бумажное по почте или электронное в ЛК ФНС / Госуслугах / приложении «Налоги ФНС»).
• Ответственность: Даже если уведомление не пришло, обязанность платить остается. Проверьте ЛК ФНС заранее. Просрочка влечет пени (ключевая ставка ЦБ / 300 × дни просрочки) и штраф 20–40% от суммы (ст. 122 НК РФ).

Как проверить и оспорить кадастровую стоимость

Если считаете, что кадастровая стоимость завышена (частая проблема для новостроек, где КС может превышать рыночную):

1. Узнайте КС на сайте Росреестра (Публичная кадастровая карта) или в выписке из ЕГРН.
2. Сравните с рыночной (оценочной) стоимостью на дату утверждения оценки.
3. Подайте заявление в Комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости при субъекте РФ (административно) или в суд (в течение 5 лет с момента вступления в силу результатов оценки).
4. При снижении КС налог пересчитается за год обращения и 3 предыдущих года.

Налог при получении квартиры в дар / по наследству / по ДДУ

Как отмечал адвокат Александр Шиманский (ссылка на ПРАЙМ), получение квартиры в дар не всегда освобождает от налога на имущество:

• НДФЛ (13/15/30%): Платится донором (если не близкий родственник) или не платится (если донор — близкий родственник по ст. 217 НК РФ). Получатель НДФЛ не платит.
• Налог на имущество: Начинает платить новый собственник с момента регистрации перехода права в Росреестре (месяц регистрации считается полным). Предыдущий владелец платит за период до перехода права.

Чек-лист владельца квартиры в новостройке на 2025–2026 гг.

1. ✅ Проверить кадастровую стоимость в ЛК ФНС или на сайте Росреестра.
2. ✅ Убедиться, что налоговый вычет (20 кв. м) применен верно (особенно если несколько объектов).
3. ✅ Если есть право на льготу — подать заявление (если не подано ранее).
4. ✅ Запланировать бюджет: за 2024 год платим до (без дефлятора), за 2025 год — до (с дефлятором 0,5).
5. ✅ При завышенной КС — подготовить документы для оспаривания (оценка, заявление в комиссию/суд).
6. ✅ Оплата через ЛК ФНС, Госуслуги, приложение банка, отделение банка/Почты (по УИН из уведомления).

Налог на недвижимость для нового жилья в 2024–2026 годах рассчитывается по переходу на кадастровую стоимость с применением дефляторов (0,67 и 0,5), что временно смягчает налоговую нагрузку. Главные инструменты экономии — грамотное применение налогового вычета (20 кв. м), своевременное оформление льготы (если есть основания) и контроль кадастровой стоимости. Рекомендуем регулярно проверять Личный кабинет налогоплательщика ФНС России для актуальных расчетов и своевременной оплаты.

Данная статья носит информационный характер и не является налоговой консультацией. Нормы законодательства могут меняться. Для принятия решений обратитесь к актуальной редакции НК РФ или к квалифицированному налоговому консультанту.