Вопрос распределения расходов на содержание общего имущества (в т.ч. услуг охраны) часто возникает на общих собраниях собственников многоквартирных домов. В данной статье рассмотрим, как регулирует этот вопрос статья 259.4 ГК РФ, какие требования предъявляются к кворуму и количеству голосов, а также какие органы можно обратиться за защитой своих прав в Московской области.

Нормативная база: ст. 259.4 ГК РФ

Статья 259.4 Гражданского кодекса РФ (введена Федеральным законом от № 351‑ФЗ) гласит:

1. Если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле в праве на общее имущество.
2. Каждый собственник также обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом.

Таким образом, по умолчанию расходы распределяются пропорционально доле каждого собственника (как правило, пропорционально площади помещения). Любое иное распределение (например, равный взнос с каждой квартиры независимо от площади) может быть установлено только единогласным решением всех собственников.

Кворум и необходимые голоса на общем собрании

Для того чтобы решение собрания считалось принятым, необходимо выполнить два условия:

• Наличие кворума – собрание правомочно принимать решения, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов в доме.
• Достаточное количество голосов «за» – зависит от типа большинства, требуемого для конкретного вопроса.

Согласно практике и разъяснениям жилищного законодательства (см. источник domscanner.ru), типы большинства выглядят так:

Следовательно, для принятия решения о равномерном распределении платы за охрану (то есть отклонения от правила пропорциональности доле) необходимо единогласное согласие всех собственников – 100 % голосов.

Когда достаточно не 100 % голосов?

Если ТСЖ хочет просто подтвердить, что каждый собственник будет платить за охрану соразмерно своей доле (например, пропорционально площади квартиры), то достаточно:

• кворума (> 50 % голосов);
• простого большинства голосов «за» (более 50 % от голосов присутствующих).

В этом случае решение не меняет установленное законом правило распределения расходов, а лишь фиксирует его исполнение.

Практика в Московской области

На практике многие ТСЖ в Московской области пытаются ввести равный взнос за охрану с каждой квартиры, ссылаясь на «упрощение расчётов». Однако без unanimous согласия такое решение противоречит ст; 259.4 ГК РФ и может быть оспорено.

Судебная практика (например, решения Московского областного суда) показывает, что суды часто признают такие решения недействительными, если не доказано unanimity голосов.

Как оспорить решение ТСЖ?

Если вы считаете, что ТСЖ приняло решение о взимании платы за охрану с каждого помещения без необходимого unanimity, вы можете:

1. Запросить протокол общего собрания и список голосовавших (у ТСЖ есть обязанность предоставить эти документы по требованию собственника).
2. Проверить, был ли достигнут кворум и набрано ли 100 % голосов «за» конкретного вопроса.
3. Если нарушения обнаружены, подать иск в суд о признании решения недействительным (ст. 166 ГК РФ – оспаривание сделки, противоречащей закону).
4. Одновременно можно обратиться в надзорные органы для проведения проверки.

Контакты для обращений в Московской области

Ниже приведены актуальные контакты органов, куда можно направить жалобу или запрос о проверке законности решения ТСЖ.

Московская областная жилищная инспекция (Мосжилинспекция)

• Адрес: 141800, Московская область, г. Красногорск, ул. Ленина, д. 1
• Телефон: 8 (495) 563‑65‑65 (горячая линия)
• Сайт: https://zhilinspekcija.mosreg.ru
• Электронная почта: info@zhilinspekcija.mosreg.ru

Прокуратура Московской области

• Адрес: 141800, г. Красногорск, ул. Советская, д. 1
• Телефон: 8 (495) 563‑20‑20
• Сайт: https://prokuratura.mosreg.ru
• Электронная почта: info@prokuratura.mosreg.ru

Управление Росреестра по Московской области (для получения выписок из ЕГРН и подтверждения долей собственников)

• Адрес: 141800, г. Красногорск, ул. Победы, д. 5
• Телефон: 8 (495) 563‑40‑40
• Сайт: https://rosreestr.ru/wps/portal/rosreestr/regions/mosreg

Суды общей юрисдикции (районные и городские суды)

Иск подаётся в суд по месту нахождения многоквартирного дома. Уточнить подсудность можно на сайте https://sudrf.ru в разделе «Поиск суда».

Единый диспетчерский центр ЖКХ Московской области

• Телефон: 8 (495) 587‑00‑00 (круглосуточно)
• Сайт: https://dom.mosreg.ru

Общественная приемная Президента РФ (для обращений по вопросам ЖКХ)

• Сайт: https://president.ru → раздел «Обратная связь» → «ЖКХ и благоустройство»

• Согласно ст. 259.4 ГК РФ, расходы на содержание общего имущества (включая охрану) распределяются пропорционально доле каждого собственника, если иное не установлено единогласным решением всех собственников.
• Следовательно, для взимания равной платы за охрану с каждой квартиры необходимо получить 100 % голосов «за» на общем собрании.
• Если ТСЖ приняло решение без unanimity, оно противоречит закону и может быть оспорено в суде или обжаловано в надзорных органах (жилищная инспекция, прокуратура).
• В Московской области для защиты своих прав можно обратиться в Мосжилинспекцию, прокуратуру, Росреестр, суд диспетчерский центр ЖКХ.

Соблюдение процедуры голосования и получение unanimity при изменении порядка распределения расходов – ключевое условие легитимности любого решения ТСЖ. При сомнениях всегда полезно запросить протокол собрания и проверить наличие необходимого количества голосов.

Статья актуальна на дату . Информация взята из открытых источников: КонсультантПлюс, domscanner.ru, официальные сайты органов власти Московской области.