Вопрос оформления договора социального найма (ДСН) для жителей новых регионов Российской Федерации регулируется Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ) с учетом особенностей‚ установленных Федеральным законом от № 18-ФЗ «Об особенностях правового регулирования отношений в сфере социальной защиты и социального обслуживания граждан‚ проживающих на территориях Донецкой Народной Республики‚ Луганской Народной Республики‚ Запорожской области и Херсонской области».

Ниже представлен подробный анализ вашей ситуации: в договоре «прописано» 5 человек (муж — наниматель‚ жена‚ сын‚ дочь‚ внук 16 лет)‚ но фактически проживают и являются гражданами РФ только муж и жена. Дети не являются гражданами РФ и находятся за границей.

Основные правовые требования к сторонам договора

Гражданство — обязательное условие

Согласно ч. 1 ст. 67 ЖК РФ‚ нанимателем по договору социального найма жилых помещений в специализированном жилищном фонде могут быть только граждане Российской Федерации. Иностранные граждане и лица без гражданства не могут быть признаны нуждающимися в жилом помещении для целей социального найма‚ если иное не установлено международным договором РФ (ст. 51 ЖК РФ).

Фактическое проживание

Согласно ст. 69 ЖК РФ‚ членами семьи нанимателя‚ приобретающими права и обязанности по договору социального найма‚ признаются проживающие совместно с нанимателем в жилом помещении его супруг‚ дети и родители. Ключевым словом здесь является «проживающие совместно».

Так как дети не находятся в стране и не проживают в квартире‚ формальные основания для их включения в договор как членов семьи нанимателя отсутствуют.

Разбор статуса каждого лица в вашей ситуации

• Муж (наниматель): Гражданин РФ‚ проживает в квартире. Имеет полное право заключить ДСН в своем имени.
• Жена: Гражданина РФ‚ супруга нанимателя‚ проживает в квартире. Подлежит включению в ДСН как член семьи нанимателя (п. 1 ст. 69 ЖК РФ).
• Сын и Дочь: Не граждане РФ‚ не проживают в квартире. Не могут быть включены в ДСН на данном этапе. Их включение возможно только после получения гражданства РФ‚ въезда в страну и начала фактического совместного проживания с нанимателем (с его согласия).
• Внук (16 лет): Возраст 14–18 лет.
  • Если он гражданин РФ и фактически проживает с дедушкой/бабушкой (нуждающимися)‚ он может быть включен в ДСН как член семьи нанимателя (при условии признания его иждивенцем или по решению суда/органа опеки‚ так как дедушка/бабушка не являются родителями по ст. 69 ЖК РФ автоматически).
  • Если он НЕ гражданин РФ — включение невозможно по тем же основаниям‚ что и для родителей.
  • Важно: При возрасте 16 лет при любых сделках с жильем (в будущем, приватизация‚ обмен) потребуется его нотариальное согласие и разрешение органа опеки.

Возможно ли заключить договор «пока без них»?

ДА‚ АБСОЛЮТНО ЗАКОННО И НЕОБХОДИМО.

Вы не просто «можете»‚ а обязаны оформить договор на тех‚ кто имеет правовые основания прямо сейчас (муж и жена). Отказ в заключении договора по основанию «не все прописанные пришли» был бы незаконным действием администрации/МФЦ.

Как это будет выглядеть в документах:

1. Наниматель: Муж (гражданин РФ).
2. Члены семьи нанимателя: Жена (гражданина РФ).
3. В графе «Иные лица‚ проживающие в жилом помещении» (если предусмотрено формой): Можно указать внука (если он проживает и гражданин РФ) с пометкой статуса. Сын и дочь в новый договор не вписываются.

Последствия для «прописанных» ранее: Если речь идет о старом договоре (украинском или временном акте)‚ то при переходе на ДСН по РФ старый состав участников не переносится автоматически. Формируется новый состав на основании ст. 67‚ 69 ЖК РФ на момент заключения.

Порядок действий (Пошаговая инструкция)

Шаг 1. Подготовка пакета документов

Обратитесь в МФЦ (Мои Документы) или в Администрацию городского/сельского поселения / Управление архитектуры и жилищной политики района/города (орган‚ уполномоченный заключать ДСН).

Минимальный пакет для мужа и жены:

• Заявление о заключении ДСН (форма у оператора МФЦ/администрации).
• Паспорта РФ мужа и жены (оригиналы + копии).
• Документ-основание для предоставления жилья (решение исполкома/администрации о предоставлении‚ старый договор найма‚ свидетельство о праве собственности на дом‚ если квартира в нем и т.д.).
• Свидетельство о браке (оригинал + копия).
• Выписка из ЕГРН на квартиру (если есть) или технический паспорт/план БТИ.
• Справка о составе семьи (Форма 9 или выписка из домовой книги) — актуальная на день подачи. В ней должны быть только муж и жена (и внук‚ если он там прописан и проживает). Детей в справке быть не должно (или они должны быть выписаны заранее).
• Документы на внука (если включаете): паспорт РФ (с 14 лет)‚ свидетельство о рождении‚ справка о месте пребывания‚ документы‚ подтверждающие иждивенчество/совместное проживание (решение органа опеки при необходимости).

Шаг 2. Подача заявления через МФЦ

Это самый удобный способ. Срок предоставления услуги обычно составляет 10–15 рабочих дней (с учетом проверки). Услуга бесплатная.

Шаг 3. Получение готового договора

Договор подписывается уполномоченным лицом администрации и нанимателем (мужем). Жена подписывает как член семьи (подтверждая ознакомление). Договор составляется в 3 экземплярах (наниматель‚ администрация‚ регистрирующий орган).

Шаг 4. Государственная регистрация права (Ростреестр)

С 2021 года ДСН подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН. Обычно документы передает администрация/МФЦ‚ но уточните этот момент на приеме. После регистрации вы получите выписку из ЕГРН с записью о праве социального найма.

Что будет с детьми и внуком в будущем?

Дети (Сын и Дочь)

После получения гражданства РФ‚ въезда в РФ и начала фактического проживания в данной квартире:

1. Они могут быть включены в состав членов семьи нанимателя.
2. Для этого наниматель (муж) пишет заявление в администрацию/МФЦ о включении членов семьи.
3. Предоставляются: паспорта РФ детей‚ справка о регистрации по месту жительства в этой квартире‚ свидетельства о рождении (подтверждающие родство с нанимателем).
4. Согласия других членов семьи (жены) на включение совершеннолетних детей не требуется (ст. 69 ЖК РФ — дети включаются по основанию родства и совместного проживания).

Внук (16 лет)

• Если он уже включен при заключении договора — права сохраняются;
• Если не включен сразу — включение возможно по общему основанию (совместное проживание‚ иждивенчество) по заявлению нанимателя с согласия опеки (так как дедушка не родитель).
• При достижении 18 лет он сохраняет право пользования жильем как член семьи‚ если продолжает проживать совместно.

Контакты для обращений (Куда идти/звонить)

Поскольку новые регионы крупные‚ точные адреса зависят от вашего конкретного населенного пункта. Основные инстанции:

Важные нюансы и риски

• Приватизация в будущем: Только граждане РФ могут приватизировать жилье по ДСН (1 раз в жизни). Если дети получат гражданство и будут включены в ДСН до приватизации — они станут сособственниками. Если приватизируете сейчас (только муж и жена) — дети права на эту квартиру при приватизации не получат (только право пользования‚ если будут включены в ДСН позже).
• Выписка детей со старой регистрации: Если дети все еще прописаны в этой квартире по старым данным (паспортный стол/МВД)‚ им необходимо выписаться (оформить выезд) перед подачей документов на ДСН. Иначе справка о составе семьи (Форма 9) покажет их наличие‚ что создаст путаницу и вопросы у оператора МФЦ/администрации. Выписка возможна дистанционно через Госуслуги (если есть доступ) или через доверенное лицо с нотариальной доверенностью.
• Долги по ЖКХ: Наличие долгов нанимателя (мужа) по оплате ЖКХ/капремонту не является основанием для отказа в заключении ДСН‚ но является основанием для последующего расторжения договора по суду (ст. 83 ЖК РФ). Рекомендуется погасить долги или оформить рассрочку.
• Сроки действия 18-ФЗ: Закон действует до 2026 года (с возможностью продления)‚ обеспечивая переходный период. Не затягивайте с оформлением.

Резюме

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Законодательство новых регионов динамично развивается‚ местные нормативные акты могут уточнять процедуру. Рекомендуется получить консультацию юриста профильного органа (администрации‚ МФЦ‚ гос. правовой помощи) непосредственно перед подачей документов.